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关于审理涉征收房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答

时间: 07-28  

关于审理涉征收房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答

各区,县(市)人民法院:

  近年来,随着城中村改造的大力推进,我市法院受理的涉征收房屋租赁合同纠纷案件中出现了一些新情况新问题。为了保障在城市规划区内国有土地上城市建设的顺利推进,切实保护被征收人,承租人的分合法权益,为丽水高质量绿色发展提供有力司法保障。经深入调研,并广泛征求意见,形成《关于审理涉征收房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》,现将该解答印发给你们,供你们审理案件时参考。如实践中遇到新情况新问题,请及时报告市中院民事审判团队。

                                                              丽水市中级人法院

民事审判团队

                      202063

一、租赁期间遇到政府征收,房屋租赁合同的解除时间点应如何认定?

倾向性意见认为,合同对此有约定的,依约定,没有约定或约定不明的,

一方当事人主张以征收协议所确定的搬迁日期(但最迟不晚于征收公告确定的搬迁期限届满之日),作为合同解除时间点的,应予支持。

理由:租赁期间遇政府征收,一方当事人主张解除租赁合同的,是否予以支持,应结合征收行为是已经致使合同目的不能实现来综合判断。根据《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定等,导致物权设立,变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”但征收决定生效时,政府尚未与被征收人签订征收生协议,征收公告所确定的搬迁期限也未届满,房屋虽被列入征收范围,但房屋的占有、使用、收益权仍受被征收人的支配。所以征收决定生效虽会对房屋租赁造成一定的影响,但并不必然导致合同目的不能实现。当征收协议确定的搬迁日期或征收公告确定的搬迁期限届满,可视为已经对房屋租赁造成实质障碍,合同目的已无法实现,合同一方当事人主张解除合同的,应予支持。

二、征收决定生效后,被征收人(出租人)是否有权继续 向承租人收取租金,以及收取的期限?

倾向性意见认为,被征收人有权收取租赁合同解除前的租金。

理由:根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例(2011)第二十七条第一款规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”可见,房屋征收坚持先补偿后搬迁的原则。相比于《城市房屋拆迁管理条例》(2001)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011)亦不再禁止房屋征收征收范围确定后的租赁房屋活动。所以征收决定生效后,征收协议签订前或征收公告所确定的搬迁时限届满之前,被征收人仍有权对房屋进行占有、使用、收益权,其有权继续收取租金。但实践中,还应该考虑是否因政府征收行为对房屋的实际使用造成了障碍,如房屋已经丧失商业使用价值,或使用价值贬损的,对其收取租金的主张不予支持,或酌情减少租金。

三、房屋租赁合同当事人对“住改店补贴”的分配发生争议的,如何处理?

倾向性意见认为,应归被征收人所有。

理由:“住改店补贴”即房屋改变用途补贴,系因住宅用房在实际使用过程中因改变用途为商业用房而取得的征收补偿,此改变用途的行为是由被征收人为营利目的而实施,与承租人无关,该项补贴应归被征收人所有。

四、关于停产停业损失补助费的分配问题?

(该问题仅适用于丽水市城中村改造过程中发生的争议:2停产停业损失主要是指商业用房、工业用房及住改店中的宾馆、餐饮停产停业损失)

倾向性意见认为,原则上以支付给承租人(实际经营人)为主,综合考虑剩余租期、停产停业的期限、被征收人的租金损失等因素,给予被征收人适当补偿。

理由;根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条的规定,停产停业缺失是因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿。该项补偿应是对生产经营者的经营状态造成损失而取得的补偿,而非对房屋用途性质或固有属性的补偿。根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条第二款、第三款规定,生产经营者对停产停业损失的计算及评估结果有异议的,可以行使相应的救济权利。可见,在房屋租赁关系中,停产停业的补偿对象是以房屋为生产经营场所,办理营业执照的实际经营人,因此承租人才是停产停业损失的补偿对象,但实践中,在剩余期较短的情况下,该项补偿全部归实际经营人所有,容易造成利益失衡,可综合考虑剩余租期停产停业的期限被征收人的租金损失等因素,给予被征人适当补偿。

关于搬迁费的分配问题。

  倾向性意见认为,搬迁费,是指因征收房屋而造成的搬迁,征收人对被征收人由此可能产生的费用所给予的补偿。根据丽水实践,纯住宅的搬迁费归被征收人商业用房住改店中的宾馆餐饮的搬迁费,由被征收人承租人各享受一次。

关于附属物补偿费的分配问题。

倾向性意见认为,所谓附属物,是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并有某种用途的附属建筑或内筑物。根据谁建造谁享有的原则,该补偿费用归附属物的建造人所有。

 七、关于临时安置补助费的归属问题。

倾向性意见认为,临时安置补助费,也称过渡费,是指因征收导致被征收人无房居住使用,在搬迁至新房前,由征收人补偿被征收人自己找房过渡的费用,被征收人应作为该项费用的补偿对象。            

    备注;

1;本解答适用于房屋租赁合同未约定或约定不明,承租期内遇政府征收的情形,如双方合同有约定的,依约定。

2;本解答所称被征收人即指出租人,如存在转租情况的,可参照适用。



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